Build to Rent vs. Build to Sell: modelos, diferencias y tendencias en real estate
En el dinámico mundo del real estate, los modelos de desarrollo han evolucionado para adaptarse a las nuevas necesidades del mercado y los perfiles de los inversores.
En el dinámico mundo del real estate, los modelos de desarrollo han evolucionado para adaptarse a las nuevas necesidades del mercado y los perfiles de los inversores. Entre los esquemas más relevantes y debatidos se encuentran el Build to Rent (BTR) y el Build to Sell (BTS). Ambos representan estrategias distintas en la promoción de activos residenciales, con implicaciones económicas, sociales y financieras muy diferentes.
¿Qué es Build to Rent (BTR)?
El modelo Build to Rent se basa en la construcción de inmuebles residenciales con el objetivo de destinarlos exclusivamente al alquiler. Generalmente, son grandes promociones de viviendas multifamiliares (también conocidos como multifamily) desarrolladas y gestionadas por fondos institucionales, socimis o aseguradoras, que buscan una rentabilidad estable y a largo plazo a través de ingresos recurrentes por rentas.
Este modelo suele incluir:
• Gestión profesionalizada del inmueble.
• Servicios añadidos: conserjería, coworking, gimnasios, zonas comunes, etc.
• Contratos de alquiler flexibles y orientados al usuario final.
• Ubicación en zonas urbanas con alta demanda y buena conectividad.
¿Qué es Build to Sell (BTS)?
Por su parte, el modelo Build to Sell es el tradicional. Consiste en construir para vender unidades residenciales una vez finalizadas las obras. Es el enfoque más habitual entre promotoras inmobiliarias, ya que permite recuperar el capital invertido rápidamente tras la comercialización de las viviendas.
Sus principales características son:
• Ciclos de negocio más cortos.
• Comercialización desde plano o en fases.
• Mayor exposición al riesgo de mercado.
• Orientación al comprador individual, tanto para primera vivienda como inversión.
Tendencias actuales
1. Crecimiento del BTR en España
o Aunque históricamente dominado por el BTS, el mercado español está viviendo un auge del BTR, sobre todo en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.
o Fondos como Axa, Nuveen, Greystar o DWS están invirtiendo en carteras residenciales de alquiler debido a la alta demanda, especialmente entre jóvenes y profesionales urbanos.
o Falta de oferta estructural de alquiler en España favorece el crecimiento del BTR como solución institucional.
2. Híbridos y flex living
o Están emergiendo modelos mixtos entre BTR y coliving, con fórmulas híbridas que permiten cierta rotación o flexibilidad contractual.
o También se está viendo la reconversión de proyectos inicialmente pensados como BTS en promociones para alquiler ante cambios de ciclo.
3. Mayor profesionalización
o El alquiler gestionado a gran escala ha impulsado la entrada de gestoras especializadas y una nueva cultura del arrendamiento, más alineada con la experiencia del usuario.
4. Incertidumbre económica y preferencia por rentas estables
o En un contexto de tipos de interés elevados y presión inflacionaria, muchos inversores optan por activos con flujos previsibles de caja, como los del modelo BTR.
Conclusión
Tanto el Build to Rent como el Build to Sell son estrategias válidas en función del perfil del inversor, la coyuntura económica y las dinámicas locales de mercado. Mientras el BTS sigue siendo predominante en el sector promotor tradicional, el BTR está ganando tracción como respuesta a la necesidad estructural de alquiler asequible y profesionalizado. La tendencia apunta hacia una mayor diversificación de modelos, con un futuro en el que convivirán distintas fórmulas de desarrollo inmobiliario adaptadas a los nuevos estilos de vida urbanos.
CMC Real Estate Consulting
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