Introducción
El sector inmobiliario entra en 2026 con luces y sombras. Por el lado real, la demanda latente y un déficit de oferta sostienen los precios en las zonas más tensionadas. Por el lado financiero, la concentración de expectativas en torno a la inteligencia artificial ha llevado las valoraciones bursátiles de unas pocas compañías a niveles que, si se corrigen, pueden trasladar un impacto relevante sobre riqueza y crédito. No se trata de anunciar otro 2008; se trata de analizar con frialdad si la combinación de vivienda sobrecalentada y excesos en el ciclo de inversión tecnológica puede forzar un ajuste inmobiliario.
El rasgo diferencial hoy es la falta de oferta
En los últimos años, los precios de la vivienda han crecido por encima de la renta disponible en varias economías avanzadas. España no es una excepción. La obra nueva en capitales y áreas metropolitanas, junto con la escasez de oferta en segunda mano —muy condicionada por hipotecas antiguas a tipos bajos—, ha reforzado las subidas. A diferencia de 2003–2007, el rasgo diferencial hoy es la falta de oferta: se crean más hogares de los que se inician viviendas. El resultado es claro: peor accesibilidad y mayor dependencia de financiación para promoción, vivienda destinada al alquiler y rehabilitación.
El riesgo principal no es la tecnología, cuyo impacto productivo a medio plazo es indiscutible, sino el calendario. Si los ingresos ligados a la IA tardan más en aparecer que lo que exige la amortización y el mantenimiento de la inversión en capital, los flujos de caja se estrechan y las valoraciones se ajustan. En un mercado muy concentrado, esa corrección amplifica el efecto riqueza y endurece los criterios de concesión de crédito, también para proyectos ajenos a la tecnología, incluido el inmobiliario.
Cuando la Bolsa corrige durante un tiempo prolongado, suben los diferenciales, se encarece la financiación bancaria y los inversores exigen mayor rentabilidad. En promoción residencial esto se traduce en más preventas, colchones de capital propio más altos y rentabilidades de salida más exigentes. En terciario, aumentan las tasas de capitalización y afloran pérdidas si la renta no acompaña.
Además, los hogares que ven caer el valor de sus carteras aplazan decisiones de compra. En mercados con accesibilidad ya deteriorada, ese ajuste marginal de la demanda puede ser suficiente para cambiar la pendiente de los precios.
En el inmobiliario comercial se encuentra su mayor fragilidad.
Donde se observa mayor fragilidad es en ciertos segmentos del inmobiliario comercial: oficinas genéricas en ubicaciones medias, centros comerciales secundarios y activos logísticos con contratos de alquiler cortos. Son los más sensibles a la combinación de tipos de interés elevados y capex regulatorio (eficiencia energética, ESG). La morosidad en financiación comercial sigue acotada, pero puede generar efectos de segunda ronda sobre la oferta de crédito.
Para hablar de crisis en 2026 deberían alinearse tres catalizadores: 1) Revisión a la baja y persistente de valoraciones tecnológicas, con caída del apetito por riesgo. 2) Endurecimiento adicional de las condiciones financieras, y 3) Choque de absorción, es decir, ventas residenciales más lentas y plazo medio de venta al alza; en comercial, más vacantes y renegociaciones a la baja.
También hay atenuantes que no conviene ignorar: los hogares están menos apalancados que en 2007, la banca opera con más capital y provisiones, y el déficit estructural de vivienda pone suelo a los precios en plazas con demanda sólida. Por eso, un escenario central consistiría en un “aterrizaje suave con baches”: menor volumen de transacciones, estabilidad o ligeros ajustes en términos reales y una selección más estricta de proyectos.
Conclusión
Los ciclos no se rompen por una causa única, sino por la suma de pequeñas grietas. Hoy las conocemos: accesibilidad comprometida, inversión tecnológica adelantada a su monetización y un coste del dinero muy atento al comportamiento de la inflación. La frontera entre una alarma y una crisis estará en nuestra capacidad de ajustar expectativas a tiempo, reordenar riesgos y acelerar la oferta donde más falta hace.
CMC Real Estate Consulting
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